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  2月初，万科集团董事会主席郁亮在2022年会的内部说话中提出，房地产职业现已进入“黑铁年代”。说话一经流出，马上成为房地产职业的重磅新闻热点。从上一年下半年开端，“三道红线”让房地产哀鸿一片，房企缩表出清成为趋势。本年稳增加的宽松方针大环境给职业带来了一丝暖意，国家对房地产的金融“紧箍咒”略有放松，最近多家房地产公司的股价逆势增加，房地产有了回暖痕迹。

  其实不然。因为职业链条长、带动工业多，房地产职业向来被视为“宏观经济晴雨表”。我国宏观经济早已跨过了中高速增加周期，进入中低速增加轨迹。房地产持续多年的高景气逐步走向结尾，需求找到职业第二增加曲线。现在由住建部推行的数字家庭建造有望给职业带来又一个春天。

  恒大集团前首席经济学家任泽平提炼出了房地产职业研讨结构“短期看金融、中期看土地、长时间看人口”。也便是说促进房地产职业昌盛的最底子要素是巨大的人口。而我国人口出生率自2016年开端就年年跌落，成婚率更是连续创出新低。没有了满足数量的代际人口弥补，房子的潜在购买者数量将逐步萎缩已是不争的现实。

  从国家城镇化建造视角来看，依据国家统计局发布的数据，人口普查城镇化率从1982年的20.91%进步至2020年的63.89%。考虑到要处理14亿人口的口粮问题，需求适当一部分的农林牧副渔等广义农业人口，再结合西方发达国家相关目标，终究我国的城镇化率应该会定格在70%-75%，持续大规模造城的空间所剩无几。

  从我国经济体的特性来看，至今依然没有脱节“原材料和消费两端在外”的中低端制作格式，上游要接受石油、天然气、金属矿石等资源价格上涨，下流要遭受西方用品牌溢价和流量渠道构建起的定价权冲击，例如上一年亚马逊针对我国卖家的所谓“合规整治运动”使得深圳跨境电商职业遭到重创。

  所以，国家近几年千叮万嘱“房住不炒”，甚至直接限制银行向房地产职业的借款份额，要把房地产这个资金黑洞里沉积的海量资金驱逐至实业出资、科技出资、研制出资，进步工业建造和居民消费才能，促进我国制作业晋级。

  综上所述，人口增加速速放缓甚至下降、城镇化建造行将见顶、金融受限、经济增加动能转化晋级，各种要素叠加在一起，房地产职业一片盈利的机会期现已性完毕，进入郁亮所说的“黑铁年代”并非骇人听闻。

  参考之资，能够攻玉。“黑铁年代”降临，房地产公司该怎么应对，看看现在蓬勃展开的新能源电动车职业或许能带来一些启示。从2012年开端，国家以工业方针规划为主，辅以很多财政补贴，直接拉动新能源电动车职业从无到有、从弱到强，至今现已展开成继高铁、太阳能发电、特高压之后又一大强势工业，在轿车职业完成了换道超车。

  由燃油车变成电动车并不只仅轿车动力方法产生改变。更重要的是，轿车的中心部件从齿轮变为芯片、中心参数由马力变为算力，轿车从一个机械工业产品变成了能够运转操作体系和各种使用app的电子信息产品。在以往的署理经销形式下，轿车制作厂只要品牌，没有用户。现在经过app，轿车品牌商们能够精准地知道每一辆车的用户是谁。不只便于做用户调研以支撑下一代的车型研制，还能够选用互联网职业早已老练的用户运营方法论来与用户互动，将用户运营成粉丝。轿车数字化之后的实质性改变给车厂带来了年代性的盈利。

  别的，跟着算力的进步，自动驾驭会把车主从轿车驾驭的重担上解放出来，轿车变成了继家庭、公司之后的第三空间，将衍生出一个以智能座舱为中心的车载数字服务经济。理论上，现在手机上承载的一切服务都能够在轿车上完成。而因为轿车独有的空间私密性，有些活动更有利于在轿车上打开，如长途商务会议等。

  也便是说，关于轿车品牌商，轿车制作环节反而越来越不重要。依托轿车的电动化和数字化，轿车品牌商们逐步转向以用户运营为主的商业形式，会与用户树立长时间而严密的互动关系。比方蔚来至今没有自有的工厂，由江淮代工，自己只管产品研制、市场营销、用户运营。

  轿车品牌商的营收从以往的卖车一次性收入晋级到长时间的运营性收入，并且跟着电动车智能化水平、信息化水平不断进步，轿车数字经济的潜力就越大。这也是特斯拉的轿车年销量不及丰田的零头，但市值是丰田好几倍的实质原因。

  从轿车的比如能够看到数字化改造对一个职业具有颠覆性的含义。假如房地产职业要从从房子出售的一锤子买卖，晋级到运营服务的长时间，寓居空间的数字化改造便是必经之路。而这一动作其完成已在房地产职业开端了，相同也具有显着的国家顶层规划的行政意味。

  2021年4月7日，住建部联合工信部、科技部、公安部等16个部委发布《关于加速展开数字家庭进步寓居质量的辅导定见》（以下简称“辅导定见”），正式摆开国家数字家庭战略的前奏。辅导定见中提出“到2022年末，根底条件较好的省（区、市）至少有一个城市或市辖区展开数字家庭建造，根本构成可仿制可推行的经历和生活服务形式。到2025年末，构建比较齐备的数字家庭规范体系；新建全装饰住宅和社区配套设备，全面具有通讯衔接才能，具有必要的智能产品；既有住宅和社区配套设备，具有必定的智能产品，数字化改造初见成效；开始构成房地产开发、产品研制出产、运营服务等有序展开的数字家庭工业生态；健康、教育、文娱、医疗、健身、才智广电及其他数字家庭生活服务体系较为完善。”

  该文件规划了一个由家庭空间数字化改造为根底，以各种智能化硬件产品为承载的家庭数字生活服务工业，房地产职业将会从一个传统的基建职业晋级为交融智能设备制作、网络通讯、电子信息、数据运营、生活服务等多种业态的家庭数字工业，助力房地产企业商业形式从房产出售到服务运营的转型晋级。

  遵循文件精力，受住建部主管部分托付，智标委及才智住区别委会正在安排业界各方力气在工业研讨、技术规范、渠道建造、试点使用等多个方面赶紧展开工作。凭借统一规范和行政力气推进，有望处理业界呼喊多年的智能设备跨品牌互联互通难题，合作建立的数字家庭互联互通渠道，将为房地产公司供给住户数字化运营的软硬件根底。

  按照住建部的规划，数字家庭选用当地试点方法，先探究出卓有成效的落当地案和经历，再推行仿制。据了解，住建部已下发告诉展开数字家庭试点工作，房地产公司可向当地住建部分参加申报数字家庭试点项目，构成政府引领、房企主导的建造格式。中海地产、华润置地、远洋集团、深圳人才安居、招商蛇口等大型房地产央企国企都已清晰表明参加国家数字家庭试点工作。

  近几个月，山东、安徽、江西、辽宁、吉林等多个省份连续出台数字家庭配套方针，多地都活跃显露出捉住国家数字家庭建造的战略机会，进步相关工业实力的激烈志愿。例如：山东省住建厅上一年12月23日发布了《关于推进数字家庭展开的若干办法》，提出“到2025年末,新建全装饰住宅和社区配套设备全面具有通讯衔接才能”。2022年3月，深圳市龙岗区宣告已按程序递送数字家庭建造试点申报材料，力求成为数字家庭建造、甚至才智修建晋级的模范城区。

  房地产职业因承载了国民幸福生活的希望而备受重视。在我国经济新常态下，传统高负债、高周转、重营销的形式难以为继。当下正在进行的数字家庭建造将为家庭空间装上一个数字底座，全面敞开家庭、社区、社会“三位一体”的运营形式，有望为房地产职业敞开一个新年代。

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